Jó hír: mégsem vitte fel az árakat a CSOK!

Az elmúlt hónapok a CSOK-ról szóltak az ingatlanpiacon, egymást érik a hírek a tudnivalókról, a hatalmas érdeklődésről és az újra növekedésnek indult lakásárakról. A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői szerint azonban a valóság egy kicsit más képet mutat.

Jelentős érdeklődés mutatkozik a 10+10 milliós CSOK-nak elnevezett, tavaly év végén beharangozott támogatás iránt, mely nem mellékesen a használt lakásokra felvehető összegeknél is változásokat hozott, illetve enyhített a feltételeken. A bankok beszámolói szerint a CSOK-ot igénybe vevők csak egy töredéke él az új lakásokra elérhető 10+10 milliós támogatás lehetőségével, aminek valószínűleg egyik jelentős oka a szűk újlakás-kínálat lehet. A legtöbben a használt lakásokra igénybe vehető, lényegesen kisebb mértékű támogatást veszik csak igénybe. A kérdés az, hogy van-e ennek – a támogatás révén esetleg növekvő forgalomnak – árfelhajtó hatása az ingatlanpiacon, a használt lakások szegmensében?

Legfeljebb csak az irányárak emelkedtek

Az eladók még mindig úgy képzelik, hogy az áraknál "a határ a csillagos ég", és ebben csak megerősítették őket a CSOK-kal kapcsolatos hírek is – fogalmazott Hart Erzsébet, a Balla Ingatlanirodák 7., 8. és 9. kerületi irodájának szakmai vezetője. A tulajdonosok nagyon magas árakon hirdetik az eladó ingatlanaikat, ugyanakkor a tényleges eladási áraknál már nem látszik semmiféle növekedés. Az irányár és az eladási ár közötti különbség az elmúlt időszakban határozottan nőtt, a tényleges eladási ár viszont nem.

Mindezt Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák 11. kerületi irodájának szakmai vezetője is megerősítette. Tapasztalatai szerint az elmúlt két és fél hónapban – tehát, amióta az új CSOK hatása elvileg érezhető – jelentősebb áremelkedésre nem került sor a használt ingatlanok piacán. Azaz most körülbelül ugyanannyiba kerül egy panellakás a vételárat – és hangsúlyozottan nem az irányárat tekintve –, mint akár 3 vagy 4 hónapja. A szakértők nem látnak tehát semmiféle "horribilis" áremelkedést, de még a legkeresettebb szegmensben, a panellakásoknál sem tapasztal észrevehető drágulást.

A remény és a CSOK

Egy ingatlaneladás jelenleg úgy néz ki, hogy amikor megjelenik egy lakás hirdetése, akkor az első pár napban rendkívül sokan megnézik azt, annak ellenére, hogy esetleg egyértelműen túl van árazva az ingatlan. Gazdára viszont mindig csak egy-egy árcsökkenés után találnak a lakások. Hart Erzsébet egy való életből vett példával is szemléltette ezt: nemrég egy 40 négyzetméteres, gázcirkós, szép lakást 16,9 millió forintra tartott a tulajdonosa. Az ár egyértelműen túl magas volt, a tulajdonos a hírek hatására döntött úgy, hogy ennyiért kíván megválni ingatlanától. A Balla Ingatlanirodák egy reális 14,9 milliós áron kezdte árulni, de így is szükség volt arra, hogy két szakaszban csökkentsék az árat, így az utolsó, 13,95 milliós irányárra érkezett végül egy 13,3 milliós vételi ajánlat.

Látható tehát a jelentős különbség az eladói elképzelések és a valóság között, de sajnos ez jellemző most az egész ingatlanpiacra. Hart Erzsébet úgy fogalmazott, hogy a "remény és a CSOK miatt" alakul mindez így, esetleg mert az eladók is úgy látják, hogy ők is csak drágán tudnának lakást venni, így kénytelenek magas áron megválni lakásuktól.

Az eladókat az is félrevezeti, hogy amikor körülnéznek az árazás előtt a hirdetések között, magas hirdetési árakkal találkoznak. Azt azonban nem veszik figyelembe, hogy ezen hirdetések között nagyon sok az olyan lakás, amely pont a túl magas ár miatt már régóta áll a piacon. Amint lejjebb viszik az árat egy reális szintre, mindjárt vevőre akad, és lekerül a hirdetések közül.

Nem meghatározó a CSOK

Az újépítésű ingatlanokat érdeklődés szintjén érintette csak a CSOK, mivel jelenleg a piacon nagyon kevés az új építésű ingatlan. Így értelemszerűen elsősorban a használt lakásoknál jelenhetnek meg a CSOK-ot kihasználó vevők. Akinek sürgős a költözés, az most a használt ingatlanok kategóriájában kénytelen gondolkodni. A kereslet ezeken belül is inkább a lakások piacát érinti, a családi házaknál továbbra is nagyon nagy a kivárás, de ott is eltolódott az igény a telkek és a bontandó házak irányába – jelezte Nagy Csaba.

A valóságban tehát nagyon elenyésző azok száma, akik a használt lakásokra kapható CSOK-ot beleszámítják a vételárba, vagyis akik kihasználják ezt a támogatást. Továbbra is elsősorban a készpénzes, illetve másodsorban a jelzáloghitelre vásárlók vannak túlnyomó többségben az ingatlanpiacon.

A CSOK-ot nem nagyon látják megjelenni a használt lakások tranzakcióiban a Balla Ingatlaniroda szakemberei, csak az utóbbi néhány napban tapasztaltak határozottan élénkülő érdeklődést az ingatlanpiacon. Tapasztalataik szerint a CSOK-kal vásárlók igen kevesen vannak, arányuk szinte elhanyagolható, legfeljebb egy 10 százalék kockáztatható meg, de hangsúlyozta, hogy ez csak egy durva becslés.

Nagyon sok a tájékozatlan vevő, akik ugyan igénybe szeretnék venni a CSOK-ot, viszont egyáltalán nincsenek tisztában azzal, hogy a feltételeknek nem felelnek meg, így nem fognak támogatást kapni. Jelenleg nem jellemző az, hogy az érdeklődők azonnal lecsapnak egy-egy lakásra, látható a megtekintett lakások nagy számából, hogy a vevők alaposan tájékozódnak a piacon, mielőtt egy ingatlanra ajánlatot tennének. Annál is inkább több időt szánnak a nézelődésre, mert nőtt a kínálat is az elmúlt időszakban, elkezdtek feltorlódni a lakások, hiszen az emelkedő árakról hallva, azokat látva sokan döntenek úgy, hogy most vágnak bele az értékesítésbe.

A Balla Ingatlaniroda szerint összességében tehát  elmondható, hogy nem mentek fel az árak az ingatlanpiacon; tavaly novemberben, illetve karácsony előtt is ugyanannyiba került egy panel vagy egy használt téglalakás, mint most. Az persze előfordulhat, hogy az eladók megpróbálnak magasabb árakat szabni, ez azonban a tényleges vételárra nincs hatással. Tehát, ha az irányárban látható is emelkedés, az eladási áraknál nem.

2016. március 23., CSOK Otthonteremtési Kedvezmények blogspot / Balla Ingatlan