Banki lehetőségek a hárommilliós támogatáshoz

A hárommillió forintos Otthonfelújítási program meghirdetése óta az egyik legnagyobb kérdés az érdeklődőknek, miből finanszírozzák meg előre az igénylendő támogatás összegét. A Portfolio.hu utánajárt, milyen felújítási célú lakáshitelek és személyi kölcsönök állnak ehhez rendelkezésre jelenleg a bankoknál, és hogy működnek a gyakorlatban ezek a hitelek.

Novák Katalin szavai alapján arra következtethetünk, hogy az új (fele-fele arányban munkabérre és anyagköltségre felhasználható, legfeljebb 3 millió forintos, és a beruházás 50%-ára igénybe vehető) támogatásból mind felújításra, mind korszerűsítésre, de még bővítésre is lesz lehetőség. A miniszter az alábbi munkálatokat sorolta fel példaként: konyha vagy fürdőszoba felújítása, közműbekötés, fűtési rendszer cseréje, új kazán vagy bojler beszerzése, külső-belső szigetelés, galéria vagy belső lépcső kialakítása, ablakcsere, tetőcsere vagy -felújítás, napelem rendszer kiépítése, garázs vagy nyári konyha felújítása, festés, mázolás és bizonyos asztalosmunkák elvégzése. (Hogy utóbbi pontosan mit fog jelenteni, még nem tudni.)

Az első nagy kérdés, hogy felújításra vagy korszerűsítésre szeretnénk igényelni majd a támogatást? Az eddigi hitelezési és családtámogatási gyakorlat alapján ugyanis komoly jelentősége van annak, hogy felújításról vagy korszerűsítésről beszélünk, ez a megkülönböztetés eddig befolyásolta a rendelkezésre álló lehetőségeket is. A felújítás egy ingatlan eredeti állapotának a helyreállítására irányul, a korszerűsítés pedig az eredeti állapothoz képesti minőségi fejlesztést is jelent – hívta fel a figyelmet Argyelán József, a Bankmonitor szakértője. A különbségtétel azért lényeges, mert például a falusi CSOK és a hozzá kapcsolódó támogatott hitel kizárólag korszerűsítésre igényelhető, a jogszabály pedig nevesíti a munkálatokat. Ha mást szeretne elvégeztetni az ügyfél, azt csak felújtásként lehet kezelni, amire csak piaci hitel igényelhető. A felújítás fogalmát ugyanakkor jellemzően tágan értelmezik a bankok, így felújítási célú hitelből a korszerűsítési munkálatokat is el lehet végezni.

Napelem rendszer tervezése  és kivitelezéséhez kérjük kattintson ide!

Felújítási célú lakáshitelek
Felújítási célú piaci lakáshitelt számos bank nyújt: MKB Bank, Takarékbank, Budapest Bank, K&H Bank, Erste Bank, Sopron Bank, UniCredit Bank, MagNet Bank, Gránit Bank, OTP Bank. A hitelösszeg és a futamidő hasonlóan alakul, mint egy normál lakáshitel esetében. A minimális összeg jellemzően 1 millió forint, a felső határ akár 40-50 millió forint is lehet. A kamatozás is teljesen hasonló, mint a piaci lakáshiteleknél. Egy 10 millió forint összegű 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú (ez most a legnépszerűbb) felújítási hitel THM értéke 3,80-5,13% között lehet 400 ezer Ft jövedelem esetén – ismertette Argyelán József, hozzátéve: egyes bankok kedvezményt nyújtanak, ha a felújítás végén az ingatlan elér egy bizonyos energetikai besorolást (ilyen például az UniCredit Bank ökokedvezménye, amely 0,5% kamatkedvezményt jelent, ha az ingatlan legalább CC energetikai besorolású lesz).

A Bankmonitor szakértője elmondta: van olyan pénzintézet, amely a munkálatok készültségi fokával arányosan folyósít, de van olyan is, amely egy összegben teszi ezt meg. Ez utóbbi a jellemzőbb. Piaci konstrukció esetében jellemzően nem kérnek be számlát a munkálatokról, viszont értékbecslő fogja ellenőrizni utólag, hogy megtörtént-e a felújítás. Ha nem lesz meg határidőre (ez jellemzően 6-9 hónap, de kérhető rá hosszabbítás is), akkor jellemzően a szabad felhasználási célú jelzáloghitel kamataira állítják át a hitelt a bankok, ami 0,5-1 százalékponttal magasabb, mint az eredeti volt.

Ablakcsere Budapesten - kérjük kattintson ide gyors ajánlatért.

Egy lakáscélú hitelt fel lehet venni egy meglévő teher mögé is (könnyen elképzelhető, hogy az új hitel hitelfedezeti aránya kedvezőbb, mint a régié volt), viszont egy bank jellemzően nem jegyez be egy ingatlanra egy másik bank mögé jelzálogjogot. (Egyedi esetekben, ha nagyon kicsi a megelőző teher összege és az ingatlan összértékéhez képest is nagyon alacsony a terheltség, akkor működhet.) Éppen ezért az első hitelt nyújtó banktól lehetne felvenni az újabb kölcsönt is.

Egy másik lehetőség hitelkiváltással a teljes tartozást átcsoportosítani egy új pénzintézethez. Fontos, hogy felújítási jelzáloghitel esetében az ingatlan aktuális állapota alapján határozzák meg a hitelösszeget. Ha már megkezdődött a felújítás, kvázi szét van verve a lakás, akkor könnyen lehet, hogy nem is nyújt a pénzintézet kölcsönt, mert jelen állapotban nem tartja megfelelőnek az ingatlant. Éppen ezért mindig a munkálatok megkezdése előtt érdemes a kölcsönt igényelni – hívta fel a figyelmet a Bankmonitor szakértője.

Felújítási célú személyi kölcsönök
Felújítási célú személyi kölcsönt is nyújtanak a pénzintézetek, ezek kondíciói jellemzően megegyeznek a szabad célú személyi kölcsönök kamatával. (A THM plafon miatt kvázi minden személyi hite THM értéke az idei évre 5,75% alatti.) Csak szélsőséges esetben éri meg a speciális felújítási célú személyi kölcsönt igényelni, például magas hitelösszeg vagy hosszú futamidő esetén. Felújítási személyi kölcsönt akár 10 millió Ft összegben és 10 éves futamidővel is lehet igényelni. Ilyen paraméterek mellett nem kínál szabad célú személyi kölcsönt jelenleg bank (hitelösszeg még van is ilyen, de futamidő nincs). A munkálatokról számlát nem szükséges benyújtani felújítási célú személyi kölcsön esetében sem. 

Ha valaki a támogatott felújítás megelőlegezésére vesz fel ilyen hiteleket, akkor a támogatás megérkezése után a hitel előtörlesztéséről dönthet, amelynél érdemes figyelembe venni az előtörlesztési díjakat is.  

Elfogadják-e önerőként a családtámogatásokat?
Az új felújítási támogatás valószínűleg szabadon kombinálható lesz az egyéb családtámogatásokkal, például a CSOK-kal vagy a babaváró hitellel is. A CSOK esetében természetesen leginkább a használt ingatlanok vásárlására vagy bővítésére felvehető támogatásoknak lehet jelentőségük. A felújítási támogatás megjelenésével például megnőhet a felújításra szoruló ingatlanok népszerűsége, amelyek megvásárlására akkora lakáshitelösszeget választhatnak az ügyfelek, hogy ne csak a vásárlás, hanem a későbbi felújítás összege is beleférjen,  magát az utólag megérkező felújítási támogatást pedig akár a hitel előtörlesztésére, akár a megcsappant családi megtakarítások pótlására felhasználhatják az igénybevevők.

A családtámogatások önerőként történő felhasználása kapcsán Argyelán József az alábbiakra hívta fel a figyelmet:

• továbbra is él a 80%-os hitelfedezeti (LTV) maximum, vagyis egy lakás vásárláshoz jogszabály szerint legalább 20%-os önerővel rendelkezni kell,
• a CSOK- támogatást meglévő gyermekre szinte az összes bank elfogadja önerőként,
• megelőlegező (vagyis előre vállalt gyermekre felvett) CSOK-nál már egész más a helyzet, azt önerőként 2-3 bank fogadja csak el, ezek közül egy viszont a megelőlegező kölcsönhöz törlesztőrészletet rendel, vagyis a jövedelmet terheli a kapott támogatás,
• a falusi CSOK-ot is hasonlóan kezelik a bankok, viszont jóval kevesebb pénzintézet nyújtja,
• lakásvásárlás esetén, ha babaváró hitelt és lakáshitelt is igényel a ügyfél, akkor a lakáshitellel egyidőben, vagy azt 90 nappal megelőzően igényelt babaváró hiteleknek legalább a 25%-a ingatlant terhelő hitelnek minősül, a maradék támogatásnak.
  

Utóbbit egy 50 milliós lakás vásárlásának példáján keresztül bemutatva:

• normál lakáshitelből finanszírozva legfeljebb 40 millió forint lakáshitelt kaphatnánk, és 10 millió Ft önerőre lenne szükség,
• ha 10 milliós babavárót is igényelnénk, akkor abból 2,5 millió számít „lakáshitelnek”, ezt le kell vonni a maximálisan igényelhető összegből, azaz összesen 37,5 millió Ft lakáshitelt vehetünk fel, erre rájönne a 10 millió Ft Babaváró, vagyis elég lenne 2,5 millió forint önerő.
  

A bankok lazábban nem kezelhetik ezt a szabályt, szigorúbban viszont igen. Van olyan pénzintézet, amelyik például a 90 napnál régebbi babaváró esetében is alkalmazza ezt a szabályt, és olyanok is, amelyek a fentiektől függetlenül meghatározzák, hogy a vételár egy meghatározott százalékát (ez 10-20 százalék szokott lenni) mindenképpen saját megtakarításból kell megfizetni függetlenül attól, hogy mennyi CSOK-ot és babavárót vesz igénybe a hitelfelvevő.

Végezetül a pontos banki ajánlatokhoz javasoljuk a Pénzcentrum.hu kalkulátorát (https://www.penzcentrum.hu/kalkulator/), amellyel 30 bank szolgáltatását hasonlíthajtuk össze.

2020. november 23., Portfolio.hu - Palkó István / CSOK Otthonteremtési kedvezmények blogspot