Irodák vihetik el a telkeket a CSOK elől

A Bank Center aulájában rendezett kiállítást az Eston, mely mellett az ingatlanpiac aktualitásait Salamon Adorján vezérigazgató és az ingatlanügynökség divízióvezetői elemezték, köztük a telekpiacot is. A fejlesztéseknek köszönhetően a telkek iránt megnőtt a kereslet, kérdés, ki lesz a gyorsabb: az irodapiac vagy a lakóingatlanok fejlesztői?
Dinamikus piac, fejlesztési telkek minden mennyiségben, kedvező gazdasági folyamatok, beinduló hitelezés, alacsony infláció, élénkülő fogyasztás – ezekkel a címszavakkal jellemezhető az, amit most éppen láthatunk a hazai ingatlanpiacon. Régiós összehasonlításban a cseh és a lengyel piac már néhány éve lendületet kapott. Idehaza a 2015-ös év második felétől vált egyértelművé, a piaci növekedési pályára állt.

A nemzetközi helyzet fokozódik

Hogy ez mennyire a régióból begyűrűző piaci folyamatok hatása, és hogy 2-3 éves fáziskéséssel azonos pályán fog-e mozogni a magyar ingatlanpiac, nem teljesen egyértelmű még. Salamon Adorján szerint nagyon sok lokális input is van a kedvező nemzetközi gazdasági folyamatok mellett, amelyek miatt bizakodó a piaci légkör. Az alacsony európai kamatkörnyezet pedig jelenleg mindenképpen a reálgazdaságot támogatja.

„Rengeteg olyan félelem is van ugyanakkor a piacon, amelyek 2008 előtt nem léteztek ilyen mértékben” – hívja fel a figyelmet Salamon Adorján. „Egyfelől ma mindenki érzékenyebb mindenre, árgus szemekkel figyeli mennyire túlfűtött a régió, hogyan alakulnak a világgazdaság motorját jelentő országok gazdaságai (köztük például a kínai gazdasági illetve tőzsdei folyamatok), mi lesz Oroszországgal, az olajárral, azaz sokkal több bizonytalansági faktor van most jelen.

A magyar gazdasági folyamatokat tekintve – még annak ellenére is, hogy az első negyedéves növekedési adatok nem voltak kedvezők – 2018/19-ig pozitív várakozással vagyunk a hazai ingatlanpiac fejlődése kapcsán”. Az ingatlanpiaci szakember a hitelezési piac további erősödésével is számol mind lakossági mind vállalati oldalon. A hitelállomány bővülésének pedig a GDP növekedésre is pozitívan kell visszahatnia.

Befektetői szándékkal sorban állnak a vevők

A befektetési ingatlanok piacán teljesen egyértelmű a kereslet megerősödése: szinte minden ingatlanra könnyen lehet találni 3-4 fizetőképes befektetőt, akik éles árversenyt hoznak létre. Salamon Adorján úgy látja, hogy ez a folyamat már gyakorlatilag piaci szegmenstől, lokációtól és volumentől függetlenül megfigyelhető.

Az ingatlanpiaci ciklus „nulladik kilométerköve” a fejlesztési telek, amelynek piacán óriási mozgások indultak be az elmúlt félévben. 2015. októbere és 2016. áprilisa között az ESTON annyi telket értékesített, amelyen 500.000 négyzetméter ingatlan kivitelezése lehetséges (ennek 30%-át irodafejlesztési célra értékesítették).

Nagyon sok olyan befektető is az ingatlanpiac felé fordult, akinek korábban nem vagy csak részben voltak befektetései ebben a szegmensben. Olyan végfelhasználók is elkezdtek vásárolni, akik a saját igényeik (pl. székházfejlesztés) kapcsán jelentek meg a keresleti oldalon, de akár spekulatív céllal is érdeklődnek a lehetőségek iránt. Amíg ez a részükről nem torkollik aktív fejlesztői tevékenységbe – amint ez 2006 és 2008 között látható volt – nem okozhat gondot a piac fejlődésében, zárja az ingatlanpiaci pillanatfelvétel elemzését Salamon Adorján.

A lakáspiac is igyekszik behozni a lemaradást

Az arányokat érzékeltetve, ha elképzeljük, hogy az elmúlt fél évben eladott telkeken most egy pillanat alatt új irodaházak épülnének fel, azok területe megegyezne az azt megelőző 3 évben átadott bérterülettel. A lakáscélú fejlesztések esetében is hasonló arányokat láthatunk. Ez az élénk kereslet a fejlesztési telkek iránt jelenleg is érzékelhető, de nehezen mérhető fel, meddig fog kitartani. A telekárak az elmúlt fél évben 30-50%-kal növekedtek, de a 2007/2008-as árszínvonalat még mindig nem érték el, ehhez további mintegy 20%-os növekedésre lenne szükség.

Ami a nagy telekkereslettel együtt jár, hogy vannak bizonyos funkciók, amelyek korábban a város magjához közel voltak, de most folyamatosan szorulnak kifelé, a barna övezetek egyre inkább „kivilágosodnak”, a szigetszerű fejlesztések elkezdenek összeérni, és önálló életet élni, és így egy-egy régiót vagy városrészt felfelé pozicionálnak.

„Úgy gondoljuk, hogy a lakóingatlan piacra mindenképpen hatott a devizahitelek kivezetése után egy bizonyos szintű megnyugvás. Az áfacsökkentés és a CSOK hatása egyértelműen a lakóingatlan-piac fejlődését segíti. Különösen az áfacsökkentés esetében tapasztaltunk egy dinamikus keresletbővülést. Ez minden egyes lakásnál olyan árelőnyt tud jelenteni a fejlesztőnek, ami szerintünk nem árcsökkenésben, hanem fejlesztési mennyiségben, likviditás- és  kínálatbővülésben fog jelentkezni” – mutat rá Kiss Ernő.


2016. május 23., OGH - CSOK Otthonteremtési Kedvezmények blogspot