CSOK: ingyenmilliók és mellékhatások

A röviden csak CSOK néven ismert Családi Otthonteremtési Kedvezmény, azaz az „új szocpol” sok magyar család fantáziáját mozgatja meg mostanában, különösen a tavaly decemberben meghirdetett 10+10 millió forint. A kormány óriási ígéretét azonban egyelőre óvatosan fogadják az érintettek és az ingatlanpiac is – nem alaptalanul. A Hetek cikke a CSOK júliusi bejelentése óta történt főbb változtatásokat, tapasztalatokat és az idevágó legfrissebb banki tanulmányok eredményeit mutatja be.

A hazai médiában egymást érik a hírek a soha nem látott támogatások kapcsán az érdeklődők rohamáról, az új szocpol miatt egyre növekvő ingatlanárakról és a lakáspiac megújulásáról. Ezzel szemben a valóság jóval árnyaltabb, mondhatnánk borúsabb: az érdeklődők száma ugyan valóban magas, ám a hiteligénylésig már jóval kevesebben jutnak el, hogy az effektív folyósításokról már ne is beszéljünk. Ez azonban egyszerre több „rendszerhibát” is jelezhet.

A Magyar Bankszövetség jelentése szerint, melyet az Emberi Erőforrások Minisztériuma (EMMI) részére készített, 2016 januárjáig összesen 9000 sikeres CSOK-igénylés valósult meg, ám ez javarészt még a tavaly hatályban levő, kisebb összegű támogatások igénylését jelentette. (Ez elviekben maximum 3,25 millió forintos támogatást jelentett, de gyakorlatban inkább 2 milliót.)

A takarékszövetkezetek friss számadatai alapján csak 2016 januárjában több mint 15 ezer érdeklődő volt, és 60 százalékukat a 10+10 millió forint lehetősége foglalkoztatta. A konstrukció esetleges nehézségeit jelzi azonban, hogy az OTP februári adatai alapján a tájékozódni betérőknek mindössze 5 százaléka adott be végül igénylést.

Ennek oka részben a támogatás feltételeinek többszöri változtatása és „finomítgatása”, másrészt a kormányrendeletek értelmezésének problémája, amelybe nemcsak a lakosság, hanem a hitelintézetek bicskája is beletörik időnként.

A felmerült kérdések tömegére közel két hónapja nem tudnak válaszokat adni a Nemzetgazdasági Minisztériumban (NGM) – elmondásuk szerint a kérdésdömping miatt. A lakosság tehát eddig inkább a kivárás mellett döntött, amit egyébként a bankok is javasoltak a hozzájuk fordulóknak. (Legfrissebb információ: az NGM végre reagált a Pénzcentrum egyik kérdésére, a tetőtér-beépítések lehetőségének kiskapuját zárta be ezzel hivatalosan is - a Szerk.)

Az elmaradt igénylések pontos okára sajnos az említett bankszövetségi tanulmány sem világít rá, ám az egyéb tapasztalatok azt mutatják, hogy az esetek többségében­ egy adott hitelkérelem a bejelentett munkaviszony hiánya, a gyermekek előrevállalásának kockázata, a plusz tízmilliós hitel feltételei, vagy akár az új építésű ingatlanok magas ára miatt is elhasalhat.

Álom és valóság

Az már biztosan látszik, hogy a saját otthonnal nem rendelkező, többgyermekes családok jó része nem tud felmutatni megfelelő, bejelentett munkaviszonyt, ezáltal nem tudja teljesíteni a 180 napos vagy kétéves tb-jogviszonyt sem. A tragikus kimenetelű devizahitelezés is sokak vállát nyomja még, és habár a „sima” 10 millió forintos támogatásnál nem nézik a KHR-t (volt BAR-lista), sőt a meglévő ingatlant sem zárják ki, új lakást venni azonban így is lehetetlen, a hitelhez pedig már kell a KHR-mentesség.

De még a valóban hitelképes, fiatal házaspárok számára sem kockázatmentes a főnyereményként vizionált 10+10 millió forint. Ugyan az „extra CSOK” igényléséhez elég, ha csak az egyik fél 40 év alatti, a maximum három gyermek előre­válla­lásához február elején megszigorították a visszafizetés feltételeit. Habár használt ingatlan vásárlása esetén az előrevállalt gyermekek száma a fiatal házaspároknak legfeljebb kettő lehet, a kockázatok itt is hasonlóak.

Így például február óta ha a házaspár orvosilag igazoltan, egészségügyi okokból (pl. sorozatosan meghiúsuló mesterséges megtermékenyítések stb.) nem tudja teljesíteni a gyermekvállalást, vagy ha a magzat a várandósság 25. hete előtt meghal, vagy akár ha az egyik házastárs még a vállalás teljesítése előtt elhuny, akkor is életbe lép a kamatokkal jócskán terhelt visszafizetés!

Sőt, hiába a három gyerek, ha a házaspár nem marad együtt a lejáratul kiszabott 10 évig, akkor is mehet a borsos törlesztő, a jegybanki alapkamattal terhelve.

A 10 milliós támogatásnál pedig annak ötszörösével! (Ez utóbbi pedig egyes számítások szerint, az aktuális jegybanki alapkamattól függően, 13-31 millió forintig is terjedhet.)

A visszafizetéssel kapcsolatban pedig legfeljebb öt év halasztás, jó esetben részletfizetés vagy esetleg – méltányossági alapon – elengedés kérhető, amelyre azonban semmi garancia. E tekintetben pedig a 10+10 milliós forma lehetősége még nagyobb teher, hiszen a plusz 10 millió forint bár államilag támogatott hitel, de minden esetben az ingatlanhitelek szigorú feltételei és visszafizetési szabályai vonatkoznak rá.

Tehát az adott családnak tíz éven át kell hordoznia egy olyan terhet, amely a visszafizetés esetén már egy rendes devizahitel súlyával vetekszik.

A jogszabályi feltételekből kitűnik, hogy míg a kormány célja a gyermekvállalás növelése volt, addig a CSOK-kal leginkább a már megszületett gyermekekkel rendelkező családok járnak jól. Ebben az esetben ugyanis a támogatás nincs korhatárhoz kötve, sőt elváltak és özvegyek is igénybe vehetik, és a teljesítés kockázata is jelentősen csökken. A potenciális igénylők is főleg erre mozdultak rá – a Bankszövetség kimutatása alapján az igénylők alig egyharmada vállalt előre két vagy legalább egy gyermeket.

A kormány másik szándéka a lakásépítési bumm teljesítése, a megkérdezett építőipari szervezetek azonban a CSOK hatására évente plusz 3500-4000 új lakóingatlannal számolnak. Ez pedig édeskevés a piac (és az építőipar) fellendítéséhez, amelyhez – elmondásuk szerint – mindenképpen uniós pénzek és nagyberuházások kellenének.

Az elindult beruházásokra ráadásul nem a magánerős, hanem a spekulatív, befektetői építkezések jellemzőek.
Az építési szabályok könnyítése pedig még fokozza is ezeket, mivel az eddig két-három lakásos telkekre akár 100 lakásos társasházat is felhúzhatnak – amint azt a Hetek tudomására jutott példák is mutatják. Ezért a szakemberek nem a kivitelezés minőségi problémáitól tartanak elsősorban, hanem a várható pereskedések tömegétől.

De talán még nagyobb probléma, hogy a támogatási összegek általánosságban ingatlanvásárláshoz túl alacsonyak, ingatlanfelújításhoz pedig – a meglebegtetett ígéretekkel szemben – egyelőre nem vehetők igénybe, csak bővítéshez. Ezt támasztja alá az idézett EMMI-kutatás is, amelyben az igénylések 70 százalékánál szerepelt hitelfelvétel. A tanulmány ráadásul kiemeli, hogy a lakáshitelezés 2015-ben erősen felélénkült, és a CSOK terjedésével a lakáshitelek további növekedése várható.

A Heteknek nyilatkozó, piacra rálátással rendelkező szakemberek szerint az intézkedések valódi célja a kormányzati hírekkel szemben inkább a lakáshitelezés felpörgetése, amellyel valószínűleg a hazai hitelintézeteket kompenzálnák a korábbi sarcok miatt. Ezt megerősíteni látszik a Magyar Bankszövetség főtitkárának, Kovács Leventének a kijelentése is, miszerint a CSOK és a bankadó csökkentése révén most „véget érhet a hét szűk esztendő“.

Mire futja a milliókból?

A hőn áhított 10 milliós „ingyenpénzhez” új építésű, minimum 60 négyzetméteres lakás vagy 90 négyzetméteres ház kell. Ez pedig önerő vagy a plusz 10 millió forint hitel igénybevétele nélkül az ország bármely pontját nézzük, nem éppen reális cél.

Pest megyében a 20 milliós kereten belül még találhatók, de Budapesten már inkább csak e felett vannak ekkora ingatlanok. Ráadásul a kínálat is szűkös belőlük, ami az építőipari szakemberek szerint leghamarabb fél év múlva változhat (már ha lesz elég munkaerő a kivitelezéshez). Addig akár áremelkedés, majd a kínálat növekedésével még csökkenés is bekövetkezhet. Ám ekkor is minimum bruttó 200 ezer forintos négyzetméterárral kell majd számolni (ami már az 5 százalékos áfával értendő).

Azt is érdemes ugyanakkor előre átgondolni, hogy adott esetben annak a 60 négyzetméternek tíz évig kell lakhelyül szolgálnia egy ötfős család számára – a szabályok szerint.

Ha abszolút hitel nélkül gondolkodunk, csak a 10 milliós CSOK-ban, akkor erre a Hetek által megkérdezett építőipari beruházók egyhangú válasza, hogy a megvalósítás „nem lehetetlen, de csak magánerős építkezéssel hozható ki”. Ez viszont feltételezi egy lehetőleg közművesített telek meglétét is, mivel a CSOK eleve csak ez után vehető igénybe (ezen is változtattak az utóbbi időben: összközműves telek helyett ma már elég, ha van áram, valamint víz- és szennyvízellátási lehetőség, amely bizonyos esetben kút és szennyvíztároló is lehet).

Ezenkívül úgy körülbelül 30 százaléknyi önerőt, ugyanis a bank az építkezés során csak az „első készültségi fok igazolása után” utalja a támogatást. Telek híján megoldás lehet az önkormányzatoknál kínált ingyen területek megpályázása, ez azonban csak azoknak javasolt, akik az adott településen vagy annak vonzáskörzetében biztosan találnak majd munkahelyet.

Ha pedig inkább a használt ingatlanok piacán néznénk szét, akkor is vannak még lehetőségek. Az EMMI adatai szerint az igénylők 91 százaléka használt ingatlan vásárlásához, illetve bővítéséhez vette fel a támogatást, és ennek túlnyomó többsége (70 százaléka) kisebb vidéki városokban és községekben jelentett ingatlanvásárlást. (Budapestre például csak 9 százalék jutott.) Ez pedig jól mutatja az ingatlan­árak közti jelentős különbségeket is.

Vidéki megyeközpontok környékén akár az alacsonyabb támogatási összeg segítségével  is szép otthonra lelhetünk, ám itt a munkalehetőség megfontolandó, főleg ha ehhez költözni kell.

Bár az alacsonyabb árú ingatlanok energetikai állapota és értékállósága nem túl magas, még mindig jobb döntés lehet esetenként, mint a zártkerti vagy mezőgazdasági területek, tanyák olcsóbb lehetőségét megragadni. Utóbbiak esetén ugyanis a munkahely, óvoda, iskola, orvosi rendelő, élelmiszerbolt általában nehezebben elérhető, ami jelentősen megnehezítheti a következő évtizedet az adott család számára.

További érv lehet a használt ingatlanok mellett az is, hogy az egyre fokozódó áremelkedés ezt a piacot kevésbé érinti. Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák vezetője a Heteknek úgy nyilatkozott, hogy egyelőre csak a kurrens helyeken látni emelkedést és az új ingatlanoknál, de itt sem akkorát, mint azt a sajtóhírek sugallják.

A nemzetközileg elismert MRICS minősítéssel rendelkező érték­becslő éppen emiatt nem számít általános áremelkedésre a használt ingatlanok piacán, még az új építésű ingatlanok megjelenésével sem. A külső kerületekben található lakások árát szerinte ez biztosan nem fogja érinteni, a belvárosi, rosszabb állapotú társasházak lakásainak ára pedig várhatóan inkább lefelé mozdulhat. Ráadásul az árak alakulásába belejátszhatnak a bebukott devizahiteles ingatlanok is, amelyek most kezdenek fel­tűnni a piacon.

(A szerző a CSOK Otthonteremtési Kedvezmények blogspot szerkesztője.)


2016. március 4., Hetek / Lamos Edit, CSOK Otthonteremtési Kedvezmények blogspot